拆散零卖“商场式产权商铺”通俗来讲就是将一个大的“商场式”物业进行小面积划分，尔后出售给不同的投资者。在若干年以前，北京就曾出现过这种商铺销售方式，现在来看，当初采用此种方式销售的项目基本都无一例外地遭受了失败，最典型的就是位于王府井黄金位置的丹耀大厦，因将产权分散出售，造成众多业主难以协调，使其在经营上至今难有起色。

随着北京商业房地产市场的迅速升温，市场上又出现了拆散零卖“商场式产权商铺”的项目，这将大大增加商铺投资市场的风险性。采用此种操作方式的问题主要在于将商铺产权分散销售后，会出现数量众多的不同背景的产权业主，致使项目在管理上难以协调，使项目在经营上难以成功。具体分析，商铺销售后将极有可能出现以下不利情况导致项目失败：

1、管理失控

商场产权销售后，进入项目经营的是与产权小业主签订租赁合同的商户，或是拥有产权进行自营的小业主，而管理公司则是一个“纯粹”的第三方，因此其在管理上难以有很强的话语权，从而极易造成项目整体在管理的失控。

2、 业态失控

商铺投资者在购买产权成为小业主后，就有了选择租户的权利，而不同的业主对租户有不同的考虑，因此商场在整体上难以实现或保持合理的业态组合。在激烈的市场竞争下，项目的业态失控会给项目经营造成巨大风险。

3、促销失控

开发商将商业项目的产权出售后，其已经不再享有物业升值的回报，因此其亦不可能再投资对项目进行经营促销。而管理公司由于难以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利，因此其向经营商户收取促销费用亦有相当大的难度，久而久之，管理公司也就丧失了举行促销活动的动机，使商场进行入到一种可怕的“自然经营”状态。

针对以上商铺进行拆散零卖后的产生不利，虽然有开发商称可采用不同的方法能够加以解决，但由于“产权业主过多造成管理失控”这一根源问题的存在，使得种种方法均难以达到理想效果。商铺经营的失败不但会给投资者造成损失，又会造成城市资源的巨大浪费。针对商铺拆散零卖的对市场的不利影响，上海市政府已在2004年年初公布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》来限制此类商铺的销售。面对目前北京市场商铺拆散零卖的抬头之势，北京市政府亦应及早出台相关政策来进行控制，以保障北京房地产市场的良性发展。